Sintesi
Il mercato dei condomini di Bucerias a marzo 2025 ha mostrato un quadro complesso con un'attività di vendita aumentata rispetto all'anno scorso, ma anche segnali di un mercato in rallentamento caratterizzato da alti livelli di inventario e un tempo prolungato sul mercato. Mentre 14 condomini sono stati venduti, un 55.6% di aumento di anno in anno, il tempo medio trascorso dagli annunci sul mercato (DOM medio) è salito a 352 giorni. L'inventario rimane alto con 466 inserzioni attive, con conseguente sostanziale Tasso di assorbimento di quasi 59 mesi, il che indica un forte mercato di acquirenti.
I segnali di prezzo sono stati contrastanti. Il prezzo medio di vendita è salito a $ 777,700, fortemente influenzato da alcune vendite di fascia alta, che rappresentano un 92.3% di aumento su base annuaTuttavia, il prezzo di vendita mediano fornisce una visione più stabile, attestandosi a $ 437,910, un valore più modesto 8.4% di aumento su base annuaI venditori hanno raggiunto una media del 92.9% del loro prezzo di listino finale (Rapporto prezzo di vendita su listino), suggerendo che gli acquirenti hanno margine di trattativa.
Panoramica di mercato
Marzo 2025 ha continuato la tendenza di alti livelli di inventario nel mercato dei condomini di Bucerias. Con 466 condomini attivamente elencati per la vendita, ciò rappresenta un significativo Aumento del 56.9% rispetto a marzo 2024 (297 annunci), sebbene si tratti di un leggero calo rispetto ai 489 annunci registrati a febbraio 2025. L'afflusso di nuovo inventario ha rallentato, con solo 28 nuovi annunci sul mercato a marzo, in leggero calo rispetto ai 29 di marzo 2024, ma significativamente inferiori al picco di 115 nuovi annunci registrati a ottobre 2024.
L'attività di vendita ha mostrato un andamento positivo anno su anno, con 14 appartamenti venduti a marzo 2025 rispetto ai 9 di marzo 2024 (+ 55.6%). Anche le quotazioni in sospeso sono aumentate, con 30 appartamenti sotto contratto, più del doppio dei 13 visti a marzo 2024 (+ 130.8%). Ciò indica un continuo interesse da parte degli acquirenti, particolarmente evidente nella fascia di prezzo compresa tra $ 250 e $ 550, dove l'attività in sospeso era più forte.
Nonostante l'aumento delle vendite e dei contratti in sospeso, il ritmo del mercato rimane complessivamente lento. Tasso di assorbimento si attesta a un valore molto alto, 58.86 mesi. Questa metrica, che rappresenta il tempo teorico necessario per vendere tutto l'inventario corrente al ritmo di vendita attuale, evidenzia un mercato che favorisce significativamente gli acquirenti. Ciò è ulteriormente supportato dal Giorni medi sul mercato (DOM), che è aumentato a 352 giorni, in crescita del 33% su base annua da 264 giorni.
Indicatori chiave del mercato (marzo 2025 vs. marzo 2024)
- Annunci attivi: 466 (up 56.9% dal 297)
- Oggetti venduti: 14 (up 55.6% dal 9)
- Elenchi in sospeso: 30 (up 130.8% dal 13)
- Nuovi elenchi: 28 (giù 3.4% dal 29)
- Prezzo medio di vendita: $ 777,700.57 (up 92.3% da $ 404,401.78 (variato a causa delle vendite di fascia alta)
- Prezzo di vendita medio: $ 437,910.00 (up 8.4% da $ 403,920.00)
- Prezzo medio di listino: $ 565,064.98 (giù 18.7% da $ 694,671.97)
- Prezzo di listino medio: $ 450,855.00 (giù 17.1% da $ 543,532.00)
- DOM medio: 352 giorni (up 33.3% da 264 giorni)
- DOM mediano: 300 giorni (up 111.3% da 142 giorni)
- Rapporto prezzo di vendita su listino: 92.9% (rispetto al 96.2% di aprile 2024 - inizio della serie di dati)
- Tasso di assorbimento: 58.86 mesi (up 123.0% da 26.40 mesi)
Analisi dei prezzi
Marzo 2025 ha presentato un netto contrasto tra le metriche di prezzo medie e mediane per i condomini di Bucerias. Il prezzo di vendita medio ha visto un balzo drammatico a $ 777,700.57, quasi il doppio del prezzo visto a marzo 2024. Tuttavia, questa cifra sembra fortemente distorta dalle vendite anomale, in particolare le quattro transazioni registrate sopra $ 850,000 (una $ 850k+, una $ 1.5M+, due $ 2M+). Queste hanno notevolmente tirato verso l'alto la media.
Un indicatore più affidabile del valore di mercato tipico, il prezzo di vendita mediano, era di $ 437,910. Ciò rappresenta un più sano e sostenibile 8.4% di aumento di anno in annoCiò suggerisce che, mentre il segmento del lusso ha registrato attività, il mercato principale ha registrato un apprezzamento più modesto.
È interessante notare che sia i prezzi medi che quelli mediani *di listino* sono diminuiti rispetto all'anno scorso. Il prezzo medio di listino è sceso 18.7% su base annua a $ 565,064.98 e il prezzo di listino mediano è sceso 17.1% su base annua a $ 450,855. Ciò potrebbe indicare che il nuovo inventario sta entrando a prezzi leggermente inferiori, o che gli elenchi esistenti stanno subendo riduzioni di prezzo per competere nell'ambiente ad alto inventario.
Rapporto prezzo di vendita su listino del 92.9% indica che, in media, gli acquirenti hanno negoziato con successo circa il 7% in meno rispetto al prezzo finale richiesto. Questo rapporto è leggermente inferiore a quello osservato all'inizio dell'anno scorso, rafforzando l'idea di una maggiore leva finanziaria dell'acquirente.
Attività di vendita per fascia di prezzo
L'attività di vendita a marzo 2025 è stata distribuita su vari livelli di prezzo, sebbene concentrata in segmenti specifici. Delle 14 vendite totali:
- $200k - $350k: Questa gamma ha visto una solida attività con 5 vendite (1 in $200k-250k, 2 in $250k-300k, 2 in $300k-350k). Questo segmento rimane popolare, mostrando una crescita anno su anno.
- $400k - $500k: Questo è stato il segmento più attivo con 5 vendite (3 in $400k-450k, 2 in $450k-500k). Questa fascia ha anche mostrato significativi incrementi anno su anno.
- Segmento di lusso (oltre $ 850): L'attività nella fascia alta è stata notevole e ha influenzato significativamente il prezzo medio di vendita complessivo. C'è stata 1 vendita tra $ 850k-$ 900k, 1 vendita tra $ 1.5M-$ 2M e 2 vendite tra $ 2M-$ 3M. Ciò si confronta con zero vendite sopra i $ 700k a marzo 2024.
- Gap di fascia media ($ 350-$ 400, $ 500-$ 850): Diverse fasce di prezzo tra $ 350k e $ 850k hanno visto zero vendite a marzo, nonostante un inventario attivo e in sospeso significativo. Ciò potrebbe indicare una discrepanza tra le aspettative dell'acquirente e i prezzi del venditore in questi segmenti.
I dati annuali mostrano una forte crescita percentuale delle vendite nell'intervallo $ 250-$ 350 e $ 400-$ 500 rispetto al primo trimestre del 2024. Anche le quotazioni in sospeso mostrano forza in queste fasce principali, insieme a una notevole attività nell'intervallo $ 500-$ 550.
Tendenze di mercato (visualizzate)
I grafici seguenti illustrano le tendenze principali del mercato degli appartamenti in condominio a Bucerias negli ultimi 12 mesi (aprile 2024 - marzo 2025).
Questo grafico mostra il conteggio mensile degli annunci attivi insieme ai nuovi annunci che entrano nel mercato. Si noti il notevole accumulo di inventario che raggiunge il picco verso la fine del 2024 e l'inizio del 2025, con una leggera diminuzione a marzo 2025. I nuovi annunci hanno subito fluttuazioni, raggiungendo il picco a ottobre/novembre 2024.
Questo grafico traccia il numero di appartamenti venduti ogni mese. L'attività di vendita mostra le tipiche variazioni stagionali, con un calo a fine 2024/inizio 2025, seguito da un aumento a febbraio e marzo 2025.
Questo grafico confronta il prezzo medio di listino dell'inventario attivo con il prezzo medio di vendita raggiunto ogni mese. Mentre i prezzi di listino hanno generalmente avuto un andamento al ribasso, il prezzo medio di vendita mostra una maggiore volatilità, fortemente influenzato a marzo 2025 dalle vendite di fascia alta.
Questo grafico illustra il numero medio di giorni trascorsi dalle proprietà sul mercato prima di essere vendute. C'è una chiara tendenza al rialzo nel DOM nell'ultimo anno, con un picco nell'agosto 2024 e rimanendo elevato, indicando un ritmo di mercato più lento.
Implicazioni di mercato
Sulla base dei dati di marzo 2025, ecco le potenziali implicazioni per i diversi partecipanti al mercato:
- Gli acquirenti: Il mercato attuale favorisce fortemente gli acquirenti. Elevati livelli di inventario (466 inserzioni attive) e una lunga Tasso di assorbimento (58.86 mesi) offrono ampia scelta e un notevole potere negoziale. L'aumento Giorni di mercato suggeriscono che i venditori potrebbero essere più flessibili su prezzo e termini. Gli acquirenti dovrebbero analizzare attentamente le vendite comparabili, concentrandosi sui prezzi mediani piuttosto che sulla media potenzialmente distorta.
- venditori: Pazienza e prezzi realistici sono essenziali. Con un'elevata concorrenza e tempi di mercato prolungati, i venditori devono assicurarsi che i loro appartamenti siano quotati in modo competitivo rispetto a quotazioni attive comparabili e vendite recenti (si consiglia di utilizzare i dati sui prezzi medi). Una messa in scena adeguata, un marketing professionale e flessibilità durante le negoziazioni sono essenziali per distinguersi. L'elevato numero di quotazioni in sospeso suggerisce che si stanno concludendo affari, ma probabilmente è necessario soddisfare le aspettative dell'acquirente.
- investitori: Il mercato presenta potenziali opportunità ma richiede un'analisi attenta. Mentre i prezzi medi mostrano un modesto apprezzamento, l'elevato inventario e il lungo DOM indicano un potenziale ammorbidimento. Gli investitori che cercano un reddito da locazione devono tenere conto della concorrenza. Coloro che cercano un apprezzamento del valore dovrebbero concentrarsi su proprietà a buon prezzo in posizioni desiderabili, comprendendo che guadagni significativi a breve termine potrebbero essere improbabili date le condizioni attuali. L'aumento dell'attività nell'intervallo $ 250k-$ 500k potrebbe indicare aree di domanda resiliente.
Glossario terminologico
- Annunci attivi: Numero di immobili disponibili per la vendita alla fine di un dato mese.
- Tasso di assorbimento: Una stima di quanti mesi ci vorrebbero per vendere tutto l'inventario attuale al ritmo di vendita attuale. Calcolato dividendo il numero di inserzioni attive per il numero medio di vendite al mese. Un tasso elevato indica un mercato di acquirenti.
- Giorni medi sul mercato (DOM): Numero medio di giorni in cui gli immobili sono rimasti attivi sul mercato prima di essere venduti durante un determinato periodo.
- Giorni medi sul mercato (DOM): Il valore DOM medio quando tutte le vendite sono ordinate in base al numero di giorni sul mercato più basso a quello più alto.
- Prezzo di vendita medio: Il prezzo di vendita medio quando tutte le vendite sono ordinate dal più basso al più alto. È spesso considerato un indicatore più stabile del prezzo medio in quanto è meno influenzato da vendite estremamente alte o basse.
- Mamma: Variazione mese su mese. Confronto dei dati da un mese al mese precedente.
- Nuovi elenchi: Numero di immobili immessi sul mercato in un dato mese.
- Elenchi in sospeso: Numero di inserzioni per le quali è stata accettata un'offerta, ma la vendita non è ancora conclusa, alla fine di un dato mese.
- Rapporto prezzo di vendita/prezzo di listino: Il prezzo di vendita finale diviso per l'ultimo prezzo di listino, espresso in percentuale. Rapporti inferiori al 100% indicano una negoziazione al di sotto del prezzo richiesto.
- Oggetti venduti: Numero di immobili la cui vendita è stata conclusa con successo in un dato mese.
- Anno su anno: Variazione anno su anno. Confronto dei dati di un periodo con lo stesso periodo dell'anno precedente.
- ANNO CORRENTE: Da inizio anno. Un confronto dei dati cumulativi dall'inizio dell'anno solare corrente fino al periodo specificato, rispetto allo stesso periodo di tempo dell'anno precedente.
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Disclaimer: Questo rapporto si basa sui dati del MLS locale per il periodo specificato e il tipo di proprietà. Le condizioni di mercato possono cambiare rapidamente. Queste informazioni sono intese a fini educativi e non devono essere considerate consigli finanziari o di investimento. Consultare sempre un professionista di Mexico Life Realty prima di prendere decisioni immobiliari in Messico.
Pubblicato da Giovanni Dimentica on
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