Il mercato immobiliare di Puerto Vallarta si raffredda leggermente a marzo? Inventario in aumento, vendite in calo - Rapporto completo (aprile '24 - marzo '25)

Sintesi

Il mercato immobiliare di Puerto Vallarta ha mostrato segnali contrastanti a marzo 2025. Mentre l'inventario attivo ha continuato il suo trend in rialzo, raggiungendo 674 annunci (in aumento del 27.7% su base annua), l'attività di vendita ha registrato un rallentamento significativo, con solo 12 case vendute (in calo del 33.3% su base annua). Questo rallentamento ha contribuito ad un aumento della Tasso di assorbimento a 28.48 mesi di inventario.

Anche i prezzi hanno mostrato volatilità. Sebbene il prezzo medio di vendita da inizio anno sia significativamente più alto rispetto all'anno scorso (+ 21.25%), marzo ha visto un calo notevole rispetto a marzo 2024, con il Prezzo medio di vendita scendendo a $ 507,199 (-12.46% su base annua) e il prezzo di vendita mediano è sceso drasticamente a $ 261,212 (-47.86% su base annua). Le proprietà hanno impiegato più tempo per essere vendute, con il Giorni medi sul mercato (DOM) aumentando a 220 giorni (+38.36% su base annua). Il mercato sembra cambiare, favorendo leggermente di più gli acquirenti rispetto ai mesi precedenti, anche se l'inventario complessivo rimane sostanziale.

• Panoramica di mercato
• Indicatori chiave di mercato
• Analisi dei prezzi
• Attività di vendita per fascia di prezzo
• Tendenze di mercato (visualizzate)
• Implicazioni di mercato
• Glossario terminologico

Panoramica di mercato

Negli ultimi 12 mesi (aprile 2024 - marzo 2025), il mercato immobiliare di Puerto Vallarta ha registrato un costante aumento del numero di Elenchi attivi, passando da 542 ad aprile 2024 a 674 a marzo 2025. Questo inventario in espansione suggerisce più opzioni per i potenziali acquirenti. I nuovi annunci hanno oscillato di mese in mese, con picchi notevoli a novembre 2024 (109) e gennaio 2025 (102), ma un calo a marzo 2025 (47).

Volume delle vendite (Oggetti venduti) è stato relativamente basso rispetto all'inventario disponibile durante tutto l'anno, generalmente compreso tra 14 e 37 vendite al mese. Marzo 2025 ha segnato un punto basso con solo 12 vendite, in netto contrasto con le 31 vendite registrate a febbraio 2025 e le 18 vendite a marzo 2024.

Le tendenze dei prezzi sono state meno coerenti. Prezzo medio attivo di listino è rimasto alto, generalmente oscillando tra la metà dei $ 900,000 e poco più di $ 1 milione. Tuttavia, il Venduto Prezzo medio di vendita ha mostrato una significativa variabilità mensile, che va da $ 378,949 (novembre 2024) a $ 873,686 (febbraio 2025). Il prezzo di vendita medio di marzo 2025 di $ 507,199 si colloca all'estremità inferiore di questo intervallo recente. Questa disparità tra prezzi di listino e di vendita, insieme all'aumento DOM medio (raggiungendo 329.6 a gennaio 2025 prima di attestarsi a 220 a marzo), indica un mercato in cui le aspettative dei venditori potrebbero non sempre coincidere con la volontà o la capacità degli acquirenti, il che comporta tempi di vendita più lunghi e potenziali trattative sui prezzi.

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Indicatori chiave del mercato (marzo 2025)

Ecco un'istantanea degli indicatori chiave delle prestazioni del mercato immobiliare di Puerto Vallarta a marzo 2025, con confronti:

• Annunci attivi: 674 (Fino al 27.7% rispetto a marzo 2024)
• Oggetti venduti: 12 (In calo del 33.3% rispetto a marzo 2024)
• Prezzo medio di vendita: $ 507,199.25 (In calo del 12.46% rispetto a marzo 2024)
• Prezzo di vendita medio: $ 261,211.50 (In calo del 47.86% rispetto a marzo 2024)
• DOM medio (giorni sul mercato): 220 giorni (Fino al 38.36% rispetto a marzo 2024)
• Tasso di assorbimento: 28.48 mesi (Fino al 14.61% rispetto a marzo 2024, indicando un mercato più lento)
• Rapporto tra il prezzo di vendita e il prezzo di listino originale:
• Rapporto vendita/prezzo di listino:

Confronto anno su anno (YTD) (2025 vs. 2024):

• Annunci venduti YTD: 61 (Fino al 48.8% rispetto al 2024 YTD)
• Prezzo medio di vendita YTD: $ 710,055.98 (Fino al 21.25% rispetto al 2024 YTD)
• Prezzo di vendita medio YTD: $ 427,500 (Fino al 6.88% rispetto al 2024 YTD)
• Tasso di assorbimento YTD: 29.80 mesi (Fino al 23.19% rispetto al 2024 YTD)
• DOM medio YTD: 256 giorni (Fino al 26.73% rispetto al 2024 YTD)

Sebbene marzo 2025 abbia mostrato un rallentamento, i dati annuali indicano ancora una maggiore attività di vendita e prezzi di vendita medi significativamente più elevati rispetto al primo trimestre del 2024. Tuttavia, il DOM e il tasso di assorbimento in costante aumento nei confronti sia mensili che YTD indicano un mercato con un inventario in crescita che richiede più tempo per essere venduto.

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Analisi dei prezzi

Marzo 2025 ha presentato un quadro complesso dei prezzi per le case di Puerto Vallarta. Prezzo di listino medio per gli annunci attivi è rimasto alto a $ 995,598, un 5.55% di aumento rispetto a marzo 2024. Ciò suggerisce una fiducia continua tra i venditori, in particolare nella fascia alta del mercato, riflessa nel numero sostanziale di inserzioni attive con prezzi superiori a 1 milione di dollari.

Tuttavia, i prezzi di vendita hanno raccontato una storia diversa a marzo. Prezzo medio di vendita è diminuito significativamente a $ 507,199 (-12.46% su base annua), e il Prezzo di vendita medio ha visto un calo ancora più ripido a $ 261,211 (-47.86% su base annua). Questo grande calo della mediana suggerisce che le poche vendite avvenute a marzo si sono concentrate nelle fasce di prezzo più basse (verificato nella sezione sulle attività di vendita). La disparità tra l'alto prezzo medio di listino e i prezzi di vendita medi/mediani molto più bassi indica un potenziale divario tra le aspettative del venditore e le realtà del mercato per marzo.

Rapporto vendita/prezzo di listino era del 94.3%, mentre il Rapporto tra prezzo di vendita e prezzo di listino originale era del 92.6%. Ciò implica che, sebbene i venditori abbiano ottenuto prezzi relativamente vicini al prezzo richiesto *finale*, potrebbero esserci state delle riduzioni di prezzo rispetto al prezzo di quotazione *originale* prima che la vendita avvenisse, in linea con l'aumento del DOM.

Nonostante il calo di marzo, il prezzo medio di vendita YTD ($ 710,056) rimane forte, up 21.25% rispetto all'anno in corso 2024, favorito dalle vendite più consistenti di gennaio e febbraio, in particolare dall'elevato prezzo medio di vendita di febbraio (873,686 $).

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Attività di vendita per fascia di prezzo

L'analisi delle vendite per fascia di prezzo rivela dove si è concentrata l'attività di mercato a marzo 2025:

• Al di sotto di $ 350,000: Questo segmento ha registrato la maggiore attività, rappresentando 6 delle 12 vendite totali (50%). Ciò includeva 2 vendite tra $ 100k-$ 150k, 3 vendite tra $ 150k-$ 200k e 1 vendita tra $ 200k-$ 250k. Da inizio anno, questa fascia inferiore ($ 0-$ 349k) rappresenta 23 vendite su 61 (37.7%).
• $ 350,000 - $ 999,999: L'attività è stata scarsa a marzo, con solo 2 vendite: una tra $ 400k-$ 450k e una tra $ 700k-$ 750k. Ciò contrasta con le cifre YTD in cui questa fascia media rappresenta 22 vendite (36%).
• $ 1,000,000+: A marzo si è registrata solo 1 vendita nella fascia $2M-$3M. Tuttavia, da inizio anno, il mercato del lusso ($1M+) è stato relativamente attivo, registrando 12 vendite (19.7%), un aumento significativo rispetto alle sole 3 vendite in questa fascia durante lo stesso periodo del 2024.

Confrontando marzo 2025 e marzo 2024, si è verificato un notevole allontanamento dalla fascia media ($250k-$1M), che ha visto 8 vendite l'anno scorso ma solo 2 questo marzo. Le vendite inferiori a $250k sono state comparabili (6 quest'anno contro 5 l'anno scorso), mentre il segmento $1M+ ha avuto 1 vendita questo marzo contro 3 lo scorso marzo.

La distribuzione di Elenchi attivi a marzo 2025 mostra un inventario significativo in tutte le fasce di prezzo, con concentrazioni particolari nella fascia di prezzo tra $ 200 e $ 300 (97 inserzioni), $ 550-$ 700 (104 inserzioni) e, in particolare, $ 1M+ (174 inserzioni). L'elevato inventario nelle fasce superiori rispetto al basso volume di vendite a marzo suggerisce che gli acquirenti in questi segmenti potrebbero esercitare maggiore cautela o potere negoziale.

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Tendenze di mercato (visualizzate)

I grafici seguenti illustrano le principali tendenze del mercato immobiliare di Puerto Vallarta negli ultimi 12 mesi (aprile 2024 - marzo 2025):

Grafico 1: Inserzioni attive vs. vendute. Questo grafico mostra l'andamento dell'inventario disponibile (Inserzioni attive) rispetto al numero di vendite effettive (Inserzioni vendute) ogni mese. Notare il divario crescente, che indica una crescita dell'inventario superiore alle vendite, in particolare negli ultimi mesi.

Grafico 2: Prezzo medio di listino vs. Prezzo medio di vendita. Questo grafico traccia il prezzo medio richiesto delle case sul mercato rispetto al prezzo medio a cui sono state vendute. Osserva la relativa stabilità dei prezzi di listino elevati rispetto alla volatilità dei prezzi di vendita effettivi mese per mese.

Grafico 3: Giorni medi sul mercato (DOM). Questo grafico illustra il tempo medio trascorso dagli immobili sul mercato prima di essere venduti. La tendenza generale al rialzo, nonostante le fluttuazioni mensili, suggerisce un mercato in cui i cicli di vendita si stanno allungando.

Grafico 4: Tasso di assorbimento (mesi di inventario). Questo grafico mostra quanti mesi ci vorrebbero teoricamente per vendere tutti gli annunci attivi al ritmo di vendita attuale. La tendenza crescente riflette l'inventario crescente e il tasso di vendita più lento osservato a marzo 2025.

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Implicazioni di mercato

Sulla base dei dati di marzo 2025 e delle tendenze recenti:

• Per gli acquirenti: L'inventario crescente e i maggiori giorni sul mercato presentano potenziali opportunità. Gli acquirenti hanno più scelta e potenzialmente più leva di negoziazione, soprattutto rispetto alle precedenti condizioni di mercato più restrittive. Il calo dei prezzi di vendita medi/mediani di marzo potrebbe segnalare un ammorbidimento in alcuni segmenti, sebbene i prezzi YTD siano ancora in aumento. Pazienza e attenta negoziazione potrebbero produrre risultati favorevoli. Tuttavia, potrebbe ancora esistere concorrenza per proprietà desiderabili e a buon prezzo.
• Per i venditori: Il mercato richiede prezzi strategici e pazienza. Con più concorrenza (inventario più elevato) e tempi di vendita più lunghi (DOM più elevato), i prezzi eccessivi possono portare a periodi prolungati sul mercato. Preparare bene la proprietà e comprendere le vendite comparabili correnti è fondamentale. Mentre i prezzi di listino rimangono alti, i dati sulle vendite di marzo suggeriscono che i venditori potrebbero dover essere più flessibili sul prezzo o sui termini per assicurarsi una vendita, soprattutto dato il rapporto più basso tra la vendita e il prezzo di listino originale.
• Per gli investitori: Il mercato presenta segnali contrastanti. Mentre i prezzi medi YTD mostrano un forte apprezzamento rispetto all'anno scorso, il rallentamento di marzo e gli alti livelli di inventario giustificano cautela. Potrebbero esserci potenziali opportunità nelle fasce di prezzo più basse, dove il volume delle vendite è stato più alto a marzo, o per l'acquisizione di proprietà che sono sul mercato da più tempo e possono offrire un migliore potenziale di negoziazione. È fondamentale comprendere le tendenze specifiche del quartiere e i prezzi. Il segmento del lusso (oltre 1 milione di $) mostra una forte crescita delle vendite YTD, ma ha rallentato a marzo, il che richiede un'analisi attenta.

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Glossario terminologico

• Tasso di assorbimento: Il tasso a cui le case disponibili vengono vendute in un mercato specifico durante un dato periodo di tempo. Calcolato dividendo il totale degli annunci attivi per il numero di case vendute in un mese. Di solito è espresso come "mesi di inventario". Un numero elevato indica un mercato più lento.
• Annunci attivi: Numero totale di immobili disponibili per la vendita alla fine di un dato periodo (ad esempio, fine mese).
• Prezzo medio attivo di listino: Il prezzo medio richiesto per tutti gli immobili attualmente in vendita.
• DOM medio (giorni sul mercato): Numero medio di giorni che intercorrono tra la messa in vendita di un immobile e la sua messa in vendita (in attesa di vendita).
• Nuovo prezzo medio di listino: Prezzo medio di listino delle case appena immesse sul mercato durante il periodo specificato.
• Prezzo medio di listino in sospeso: Il prezzo medio di listino delle case per le quali è stata accettata un'offerta durante il periodo specificato.
• Prezzo medio di listino venduto: Il prezzo medio *di listino* (al momento della vendita) delle case vendute durante il periodo specificato.
• Prezzo medio di vendita: Il prezzo medio a cui le proprietà sono state effettivamente vendute durante il periodo specificato. Calcolato dividendo il volume totale in dollari delle vendite per il numero di case vendute.
• Prezzo di vendita medio: Il punto di prezzo a cui metà delle case è stata venduta a un prezzo più alto e metà a un prezzo più basso durante un dato periodo. È spesso considerato un indicatore migliore dei prezzi di mercato tipici rispetto alla media, in quanto è meno influenzato da vendite molto alte o molto basse.
• Nuovi elenchi: Numero di immobili immessi sul mercato durante il periodo specificato.
• Elenchi in sospeso: Numero di immobili per i quali i venditori hanno accettato un'offerta durante il periodo specificato, ma la vendita non è ancora stata finalizzata (chiusa).
• Rapporto vendita/prezzo di listino: Il prezzo di vendita finale diviso per l'ultimo prezzo di listino (prima della vendita), espresso in percentuale. Un rapporto vicino al 100% indica che le case vengono vendute vicino al prezzo richiesto.
• Rapporto tra il prezzo di vendita e il prezzo di listino originale: Il prezzo di vendita finale diviso per il prezzo *originale* a cui la proprietà era quotata, espresso in percentuale. Una percentuale inferiore rispetto al rapporto tra prezzo di vendita e prezzo di listino suggerisce che si sono verificate riduzioni di prezzo durante il periodo di quotazione.
• Oggetti venduti: Numero totale di immobili per i quali è stato completato il processo di vendita (deposito a garanzia chiuso) durante il periodo specificato.
• YTD (dall'inizio dell'anno): Un periodo che inizia dal 1° gennaio dell'anno in corso e termina alla fine del periodo oggetto di rendicontazione (ad esempio, dal 1° gennaio 2025 al 31 marzo 2025).

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