Analisi del mercato immobiliare di Puerto Vallarta (marzo 2025): inventario in forte aumento, prezzi in aumento: opportunità per gli acquirenti?

Sintesi

Il mercato immobiliare di Puerto Vallarta ha mostrato un aumento significativo dell'inventario durante il mese di marzo 2025, insieme a un quadro dei prezzi complesso. Mentre il numero di inserzioni attive è aumentato rispetto all'anno scorso, in particolare nelle fasce di prezzo più basse, l'attività di vendita ha visto solo un modesto aumento. Il prezzo medio di vendita è aumentato anno dopo anno, ma il prezzo di vendita mediano è diminuito notevolmente, suggerendo uno spostamento del mercato verso lotti di terreno più accessibili che influenzano le statistiche complessive.

Gli indicatori chiave puntano verso un ritmo di mercato più lento, favorendo gli acquirenti. Tasso di assorbimento rimane eccezionalmente alto, indicando una grande offerta rispetto alla domanda. Le proprietà stanno anche impiegando più tempo per essere vendute (DOM medio aumentato su base annua) e gli acquirenti stanno negoziando sconti significativi, come mostrato dal calo Rapporto prezzo di vendita su listinoCiò presenta potenziali opportunità per acquirenti e investitori in cerca di accordi immobiliari, mentre i venditori potrebbero dover modificare le aspettative sui prezzi e prepararsi a periodi di commercializzazione più lunghi.

• Sintesi
• Panoramica di mercato
• Indicatori chiave di mercato
• Analisi dei prezzi
• Attività di vendita per fascia di prezzo
• Tendenze di mercato (visualizzate)
• Implicazioni di mercato
• Glossario terminologico

Panoramica di mercato

Nel marzo 2025 è proseguita la tendenza all'espansione dell'inventario nel settore fondiario di Puerto Vallarta. Elenchi attivi è balzato a 522, un dato sostanziale 104.7% di aumento rispetto a marzo 2024 (255 annunci). Questa impennata è stata particolarmente pronunciata nella fascia di prezzo inferiore a $ 100,000, che ha visto un aumento di quasi il 600% anno su anno negli annunci attivi. Questo afflusso di inventario a basso prezzo ha un impatto significativo sulle dinamiche generali del mercato e sulle metriche dei prezzi medi.

Elenchi in sospeso (immobili sotto contratto) hanno registrato un moderato aumento a 8 inserzioni, in aumento del 33.3% rispetto alle 6 di marzo 2024. Tuttavia, Nuove inserzioni l'ingresso nel mercato è diminuito leggermente del 17.1% su base annua (34 contro 41), il che suggerisce che la crescita dell'inventario è dovuta più alle proprietà esistenti rimaste invendute che a un'ondata di nuove offerte in questo specifico mese, sebbene i nuovi annunci YTD siano diminuiti solo leggermente (-3.2%).

Reale Oggetti venduti per marzo 2025 è arrivato a 8, un piccolo 14.3% di aumento da 7 vendite a marzo 2024. Da inizio anno, le vendite sono aumentate del 6.3% rispetto al primo trimestre del 2024. Sebbene il volume delle vendite sia leggermente aumentato, non ha tenuto il passo con il drammatico aumento delle scorte, portando a un aumento significativamente maggiore Tasso di assorbimento.

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Indicatori chiave del mercato (marzo 2025 vs. marzo 2024)

• Elenchi attivi: 522 (+ 104.7% Anno/anno)
• Oggetti venduti: 8 (+ 14.3% Anno/anno)
• Tasso di assorbimento: 63.92 mesi (+ 75.46% YoY) - Indica un mercato con una forte propensione agli acquirenti.
• Prezzo medio di vendita: $ 240,804.25 (+ 18.44% Anno/anno)
• Prezzo di vendita medio: $ 106,967.00 (-45.72% YoY) - Calo significativo, probabilmente dovuto all'aumento delle vendite di terreni a basso prezzo.
• DOM medio (Giorni sul mercato): 216 giorni (+ 30.12% YoY) - Gli immobili impiegano più tempo per essere venduti.
• Rapporto vendita/prezzo di listino: 88.2% (rispetto al 93.0% del rapporto tra prezzo di vendita e prezzo di listino *originale* di aprile 2024; i dati suggeriscono una maggiore negoziazione) - Gli acquirenti stanno ottenendo prezzi ben al di sotto del prezzo di listino.

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Analisi dei prezzi

Il panorama dei prezzi per i terreni a marzo 2025 presenta un quadro misto, fortemente influenzato dalla composizione mutevole dell'inventario. Prezzo medio di vendita ha visto un sano aumento di anno su anno, raggiungendo i $ 240,804. Ciò suggerisce che, sebbene siano stati venduti molti lotti a basso prezzo, si sono comunque verificate alcune transazioni di valore più elevato, oppure la media è distorta dalle quotazioni rimanenti a prezzi elevati. Il prezzo di vendita medio eccezionalmente alto a dicembre 2024 ($ 1.4 milioni) sembra essere un valore anomalo, probabilmente dovuto a una o pochissime vendite di valore estremamente elevato.

Tuttavia, la Prezzo di vendita medio racconta una storia diversa, precipitando da anno su anno a $ 106,967. Questo drastico calo indica fortemente che la maggior parte dell'attività di vendita si è spostata verso la fascia più bassa del mercato. Metà dei lotti di terreno venduti a marzo 2025 sono stati venduti per meno di $ 107,000. Questa divergenza tra prezzi medi e mediani evidenzia la crescita dell'inventario e dell'attività di vendita nei segmenti inferiori a $ 200.

Rapporto vendita/prezzo di listino all'88.2% rafforza il vantaggio dell'acquirente nel mercato attuale. In media, le proprietà sono state vendute a quasi il 12% in meno rispetto al prezzo finale richiesto, indicando un notevole margine di negoziazione.

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Attività di vendita per fascia di prezzo

L'attività di vendita a marzo 2025 si è concentrata pesantemente nella fascia più bassa del mercato. Delle 8 vendite totali di terreni:

• 4 vendite (50%) erano nell'intervallo $ 0 - $ 99,999. Questo è un 300% di aumento da una sola vendita in questa fascia di prezzo a marzo 1.
• 1 vendita è avvenuta nella fascia di prezzo compresa tra $ 100,000 e $ 149,999 (come l'anno scorso).
• Non si sono registrate vendite comprese tra $ 150,000 e $ 349,999, un calo significativo rispetto a marzo 2024, quando si erano registrate vendite in queste fasce.
• Le vendite di fascia alta sono state scarse, con una vendita ciascuna nelle fasce da $ 1 a $ 350, $ 399 a $ 450 e $ 499 a $ 750.

I dati annuali confermano questa tendenza, con le fasce inferiori a $ 150k che rappresentano 10 delle 17 vendite totali (59%). Al contrario, diverse fasce medio-alte ($ 150k-$ 350k, $ 400k-$ 450k) mostrano un'attività YTD in calo rispetto al 2024. Questi dati illustrano chiaramente l'attuale attenzione del mercato verso appezzamenti di terreno più accessibili.

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Tendenze di mercato (visualizzate)

I grafici seguenti illustrano le principali tendenze del mercato negli ultimi 12 mesi (aprile 2024 - marzo 2025), fornendo una rappresentazione visiva dei livelli di inventario, dell'attività di vendita, dei prezzi e della velocità del mercato.

Grafico 1: Tendenza degli annunci attivi (aprile 2024 - marzo 2025). Questo grafico mostra una chiara tendenza al rialzo nel numero di lotti di terreno disponibili per la vendita nell'ultimo anno, con un'accelerazione significativa negli ultimi mesi.

Grafico 2: Andamento degli annunci venduti (aprile 2024 - marzo 2025). Le vendite mensili di terreni hanno subito fluttuazioni nel corso dell'anno, con picchi a settembre/ottobre 2024, ma non mostrano una forte tendenza al rialzo nonostante l'aumento dell'inventario. A marzo 2025 si sono registrate 8 vendite.

Grafico 3: Andamento del prezzo medio di vendita (aprile 2024 - marzo 2025). Il prezzo medio di vendita mostra una notevole volatilità mese per mese, influenzata dal mix specifico di proprietà vendute. Si noti il ​​picco significativo a dicembre 2024 e prezzi relativamente più bassi negli ultimi mesi (escluso il valore anomalo di dicembre).

Grafico 4: Andamento dei giorni medi sul mercato (DOM) (aprile 2024 - marzo 2025). Questo grafico illustra il tempo che le proprietà trascorrono sul mercato. Sebbene variabile, l'andamento mostra generalmente tempi di vendita più lunghi rispetto alla metà dell'anno scorso, in linea con l'aumento dell'inventario e l'elevato tasso di assorbimento.

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Implicazioni di mercato

• Per gli acquirenti: Questo è attualmente un forte mercato di acquirenti di terreni. Gli alti livelli di inventario, in aumento DOM, aumentato significativamente Tasso di assorbimentoe basso Rapporto prezzo di vendita su listino indicano una notevole scelta e potere negoziale. Gli acquirenti, in particolare quelli interessati a lotti a basso prezzo, hanno ampie opportunità.
• Per i venditori: Pazienza e prezzi realistici sono essenziali. Il mercato è lento, con un'elevata concorrenza, specialmente nelle fasce di prezzo più basse. I venditori devono aspettarsi tempi di commercializzazione più lunghi ed essere preparati alle trattative. Prezzi accurati basati su vendite comparabili recenti (specialmente considerando il prezzo mediano in calo) sono cruciali. Evidenziare le caratteristiche uniche del terreno sarà importante per distinguersi.
• Per gli investitori: Il passaggio a lotti di terreno a basso prezzo potrebbe presentare opportunità di acquisizione strategica, potenzialmente per sviluppo futuro o land banking. Tuttavia, il lento tasso di assorbimento segnala potenziali sfide nel conseguimento di rendimenti rapidi. È essenziale una due diligence approfondita su posizione, zonizzazione e potenziale apprezzamento. La divergenza tra prezzi medi e mediani giustifica un'analisi attenta di specifici segmenti di mercato.

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Glossario terminologico

• Elenchi attivi: Immobili attualmente in vendita.
• Tasso di assorbimento: Una stima di quanto tempo ci vorrebbe per vendere tutto l'inventario corrente al tasso di vendita corrente, espresso in mesi. Un tasso elevato indica un mercato di acquirenti (vendite lente rispetto all'offerta).
• Prezzo di listino medio: Prezzo medio degli immobili messi in vendita durante il periodo.
• Prezzo medio di vendita: Il prezzo medio delle proprietà vendute durante il periodo. Calcolato dividendo il volume totale in dollari delle vendite per il numero di proprietà vendute.
• DOM medio (giorni sul mercato): Numero medio di giorni in cui gli immobili venduti sono rimasti in vendita sul mercato prima della firma del contratto di acquisto.
• Prezzo di listino mediano: Il prezzo medio di tutti gli immobili messi in vendita durante il periodo (metà sono in vendita a un prezzo più alto, metà a un prezzo più basso).
• Prezzo di vendita medio: Il prezzo medio delle proprietà vendute durante il periodo (metà venduta a un prezzo più alto, metà a un prezzo più basso). Spesso considerato un indicatore migliore del prezzo di mercato tipico rispetto alla media, in quanto è meno influenzato da vendite estremamente alte o basse.
• Nuove inserzioni: Immobili appena messi in vendita durante il periodo specificato.
• Elenchi in sospeso: Immobili per i quali è stata accettata un'offerta, ma la vendita non è ancora stata conclusa.
• Rapporto vendita/prezzo di listino: Il rapporto tra il prezzo di vendita finale e il prezzo di listino finale al momento dell'accettazione dell'offerta, espresso in percentuale. Un rapporto inferiore al 100% indica che le proprietà vengono generalmente vendute a un prezzo inferiore a quello richiesto.
• Rapporto tra prezzo di vendita e prezzo di listino originale: Rapporto tra il prezzo di vendita finale e il prezzo di listino originale al momento dell'immissione dell'immobile sul mercato, espresso in percentuale.
• Oggetti venduti: Immobili le cui transazioni di vendita sono state completate (chiuse) durante il periodo specificato.

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