Romantic Zone Condo Market Pulse: i prezzi cambiano mentre le scorte aumentano (rapporto di marzo 2025)

Sintesi

Il mercato dei condomini della Romantic Zone ha mostrato segnali di stabilizzazione misti a un aumento dell'inventario a marzo 2025. Mentre il numero di inserzioni attive (184) ha visto un significativo 37.3% di aumento rispetto a marzo 2024, l'attività di vendita è rimasta modesta con 11 unità vendute, solo leggermente in aumento rispetto alle 10 dell'anno precedente. Il prezzo medio di vendita ha registrato un piccolo guadagno anno su anno (+ 3.04%), raggiungendo i 619,818 dollari, ma il prezzo di vendita mediano ha subito un calo notevole (-10.91%) a $ 490,000, il che suggerisce un cambiamento nella tipologia di immobili in vendita rispetto allo scorso marzo.

I dati annuali dipingono un quadro leggermente diverso, con vendite totali in aumento rispetto al 2024 YTD, ed entrambi i valori medi (+ 10.92%) e Mediana (+ 13.89%) I prezzi di vendita mostrano guadagni più consistenti. Tuttavia, le proprietà impiegano un po' più di tempo per essere vendute (DOM medio è di 142 giorni YTD, in aumento da 138 giorni YTD 2024). Il mercato rimane attivo, in particolare con le vendite in sospeso (+ 90% YoY per marzo), ma l'aumento delle scorte e il ritmo di vendita più lento (inferiore Tasso di assorbimento) indicano uno spostamento verso un ambiente più equilibrato rispetto all'anno precedente.

• Panoramica di mercato
• Indicatori chiave di mercato
• Analisi dei prezzi
• Attività di vendita per fascia di prezzo
• Tendenze di mercato (visualizzate)
• Implicazioni di mercato
• Glossario terminologico

Panoramica di mercato

Marzo 2025 ha continuato la tendenza di crescita dell'inventario nel mercato dei condomini della Romantic Zone. Con 184 Elenchi attivi, l'offerta è notevolmente superiore alle 134 registrate a marzo 2024. Questo aumento offre agli acquirenti più opzioni, ma suggerisce anche un potenziale raffreddamento rispetto alle condizioni di picco del mercato dei venditori degli anni precedenti. Anche i nuovi annunci hanno registrato un forte aumento (+ 43.5% YoY), con 33 nuovi appartamenti immessi sul mercato a marzo.

Il volume delle vendite di marzo è stato modesto, 11 unità, un leggero aumento rispetto alle 10 unità dell'anno scorso. Tuttavia, Elenchi in sospeso è salito a 19, un 90% di aumento YoY, indicando una forte attività di acquisto che non si è ancora tradotta completamente in vendite chiuse per il mese. Ciò suggerisce un potenziale per numeri di vendite chiuse più elevati nei prossimi mesi.

Le dinamiche dei prezzi mostrano un segnale misto. Il prezzo di vendita medio è aumentato leggermente anno su anno per marzo, ma il prezzo di vendita mediano è diminuito in modo significativo. Questa divergenza indica spesso che si verificano meno vendite nella fascia alta del mercato durante il mese specifico rispetto all'anno precedente, mentre il mercato più ampio detiene valore. Da inizio anno, tuttavia, sia i prezzi medi che quelli mediani sono aumentati in modo sostanziale, riflettendo un apprezzamento generale.

Tasso di assorbimento è sceso a 19.03 mesi di inventario (in calo -15.98% YoY), indicando un ritmo di vendita più lento rispetto all'inventario disponibile rispetto all'anno scorso. Analogamente, il DOM medio, mentre leggermente inferiore per marzo stesso (140.9 giorni, -4.76% YoY), è leggermente superiore rispetto all'anno precedente (142 giorni), confermando che, in media, nel 2025 gli immobili impiegano un po' più di tempo per essere messi sotto contratto.

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Indicatori chiave del mercato (marzo 2025 vs. marzo 2024)

• Annunci attivi: 184 (+ 37.3% Anno/anno)
• Nuovi elenchi: 33 (+ 43.5% Anno/anno)
• Elenchi in sospeso: 19 (+ 90.0% Anno/anno)
• Oggetti venduti: 11 (+ 10.0% Anno/anno)
• Prezzo medio di listino: $ 629,401 (-1.94% Anno/anno)
• Prezzo medio di vendita: $ 619,818 (+ 3.04% Anno/anno)
• Prezzo di vendita medio: $ 490,000 (-10.91% Anno/anno)
• DOM medio: 140.9 giorni (-4.76% Riduzione annuale del tempo)
• Tasso di assorbimento: 19.03 mesi (-15.98% Diminuzione su base annua, che indica un ritmo di vendita relativo più lento)
• Rapporto vendita/prezzo di listino: 97.0% (leggermente inferiore al 97.3% di dicembre 2024, il che indica una negoziazione leggermente maggiore)

Da inizio anno (2025 YTD vs 2024 YTD):

• Oggetti venduti: 26 (+ 30.0% rispetto al 20)
• Prezzo medio di vendita: $ 621,853 (+ 10.92% contro $ 560,612)
• Prezzo di vendita medio: $ 563,210 (+ 13.89% contro $ 494,500)
• DOM medio: 142 giorni (+ 2.90% vs 138 giorni - più lento)
• Tasso di assorbimento: 18.20 mesi (-24.67% vs 24.16 mesi - ritmo relativo più lento)

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Analisi dei prezzi

Marzo 2025 ha presentato segnali di prezzo contrastanti per i condomini della Romantic Zone. Prezzo medio di vendita è salito leggermente a $ 619,818, un aumentare da marzo 2024. Tuttavia, il Prezzo di vendita medio ha visto una diminuzione significativa di anno su anno, attestandosi a $ 490,000 rispetto ai $ 550,000 dello scorso marzo. Questa divergenza suggerisce che, mentre il valore complessivo in dollari delle vendite è stato leggermente più alto, il mix di proprietà vendute è probabilmente sbilanciato verso prezzi più bassi rispetto a marzo 2024, che ha visto tre vendite nell'intervallo $ 850k-$ 899k rispetto a zero questo marzo.

Esaminando i dati annuali si ottiene un quadro più chiaro dell'apprezzamento complessivo. Per il primo trimestre del 2025, il prezzo medio di vendita è aumentato in modo sano rispetto allo stesso periodo del 2024, e il prezzo di vendita mediano mostra un guadagno ancora più forte di Ciò indica che, nonostante la fluttuazione mensile osservata a marzo, la tendenza di fondo per i valori dei condomini nella Romantic Zone rimane positiva per l'anno finora.

I venditori hanno ricevuto in media il 97.0% del prezzo finale richiesto a marzo (Rapporto vendita/prezzo di listino), che è forte ma in leggero calo rispetto ai picchi registrati a fine 2024, il che suggerisce che gli acquirenti potrebbero avere un margine di manovra leggermente maggiore per negoziare in vista dell'aumento delle scorte.

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Attività di vendita per fascia di prezzo (marzo 2025)

L'attività di marzo ha interessato un'ampia gamma di fasce di prezzo, riflettendo la varietà di offerte all'interno della Zona Romantica.

• Annunci venduti (11 totali): Le vendite sono state distribuite su diverse fasce: due vendite tra $ 300 e $ 349, una tra $ 350 e $ 399, due tra $ 400 e $ 449, una tra $ 450 e $ 499, due tra $ 550 e $ 599, una tra $ 600 e $ 649, una tra $ 700 e $ 749 e una vendita notevole sopra $ 1.5 milioni. Rispetto a marzo 2024, quest'anno c'è stata meno attività nella fascia molto alta (in particolare $ 850+), contribuendo al prezzo mediano più basso.
• Elenchi in sospeso (totale 19): L'attività in sospeso è stata forte e suggerisce future chiusure su vari livelli di prezzo. Le concentrazioni degne di nota includono la fascia $400k-$499k (6 inserzioni combinate) e la fascia $750k-$899k (5 inserzioni combinate). C'erano anche due vendite in sospeso superiori a $1.5M. Questo elevato conteggio in sospeso, in significativo aumento anno su anno, segnala una continua domanda da parte degli acquirenti.
• Annunci attivi (totale 184): L'inventario rimane più alto nelle fasce medie, in particolare $300k-$499k (69 annunci in totale) e $750k-$799k (14 annunci). Tuttavia, c'è un inventario sostanziale nella maggior parte delle fasce di prezzo fino a $2M, offrendo agli acquirenti una scelta significativa.
• Nuovi annunci (totale 33): Il nuovo inventario aggiunto a marzo includeva un numero significativo di appartamenti con prezzi più alti, con 10 annunci con un prezzo di $ 1M o superiore. Anche la fascia $ 400k-$ 449k ha visto un incremento con 7 nuovi annunci.

I dati indicano una solida attività nell'intervallo $400k-$500k per quotazioni attive, in sospeso e nuove. Mentre le vendite sono state distribuite, i forti numeri in sospeso, specialmente nelle fasce medio-alte, suggeriscono che le dinamiche di mercato rimangono complesse, con una domanda presente in diverse fasce di prezzo nonostante l'aumento dell'inventario complessivo.

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Tendenze di mercato (visualizzate)

I grafici seguenti illustrano le tendenze principali del mercato degli appartamenti nella Romantic Zone negli ultimi 12 mesi (aprile 2024 - marzo 2025).

Questo grafico mostra la fluttuazione mensile degli annunci attivi rispetto agli annunci venduti. Si noti la tendenza generale al rialzo degli annunci attivi per tutta la fine del 2024, con un picco verso la fine dell'anno e un livello elevato all'inizio del 2025. Gli annunci venduti mostrano una maggiore variabilità mese per mese.

Questo grafico traccia il prezzo medio di vendita al mese. Osserva la volatilità, con picchi e valli notevoli, ma la tendenza generale suggerisce una relativa stabilità dei prezzi con i recenti guadagni YTD notati in precedenza.

Questo grafico illustra i giorni medi sul mercato (DOM). Sebbene vi siano fluttuazioni mensili, la linea di tendenza indica che le proprietà hanno impiegato più tempo per essere vendute, in particolare nella seconda metà del 2024, stabilizzandosi in qualche modo all'inizio del 2025 ma rimanendo al di sopra dei livelli visti all'inizio del 2024.

Questo grafico confronta il numero di annunci venduti per fascia di prezzo tra marzo 2025 e marzo 2024. Evidenzia il cambiamento nella distribuzione delle vendite, in particolare un minor numero di vendite nella fascia di prezzo di $ 850k+ a marzo 2025 rispetto a marzo 2024 e un aumento dell'attività nelle fasce di prezzo di $ 400k-$ 449k e $ 550k-$ 599k quest'anno.

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Implicazioni di mercato

Sulla base dei dati di marzo 2025 per i condomini della Romantic Zone:

• Per gli acquirenti: L'inventario aumentato offre più scelte e potenzialmente più potere di negoziazione rispetto agli ultimi anni. Il calo del prezzo di vendita mediano di marzo potrebbe segnalare opportunità, sebbene i prezzi YTD siano ancora in aumento. Gli acquirenti dovrebbero essere preparati a proprietà che richiedono un po' più di tempo per essere chiuse (DOM YTD più elevato), ma possono trarre vantaggio dal confronto di una selezione più ampia di annunci. L'impennata delle vendite in sospeso indica che la concorrenza è ancora presente, specialmente per le proprietà a buon prezzo.
• Per i venditori: Con una maggiore concorrenza (inventario più elevato) e un tempo di permanenza sul mercato leggermente più lungo, un prezzo accurato è fondamentale. Mentre l'apprezzamento YTD è positivo, l'elevato inventario e il tasso di assorbimento più lento implicano che i venditori abbiano bisogno di aspettative realistiche in merito a prezzi e tempistiche. Evidenziare caratteristiche uniche e garantire un'eccellente presentazione della proprietà sono fondamentali. La forte attività di vendita in sospeso è incoraggiante, dimostrando che l'interesse sottostante degli acquirenti rimane.
• Per gli investitori: La Romantic Zone rimane un'area molto desiderabile. Mentre i flip a breve termine potrebbero incontrare delle difficoltà a causa di un DOM più lungo e di un inventario aumentato, il potenziale di apprezzamento a lungo termine sembra intatto in base alla crescita dei prezzi YTD. Gli investitori dovrebbero analizzare attentamente specifici segmenti di prezzo e tipologie di proprietà, considerando il potenziale di reddito da locazione in questa popolare zona turistica. Si consiglia di monitorare il tasso di assorbimento e i livelli di inventario in specifiche fasce di prezzo desiderate.

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Glossario terminologico

• Annunci attivi: Immobili attualmente in vendita.
• Tasso di assorbimento: Una stima del tasso di vendita delle case disponibili in un mercato specifico durante un dato periodo di tempo. Si calcola dividendo il numero totale di case disponibili per il numero medio di vendite al mese. Rappresenta il numero di mesi che ci vorrebbero per vendere l'inventario corrente.
• DOM medio (giorni sul mercato): Numero medio di giorni che intercorrono tra la messa in vendita di un immobile e l'accettazione di un'offerta.
• Prezzo medio di vendita: La somma di tutti i prezzi di vendita divisa per il numero di vendite. Può essere influenzata da alcune vendite molto alte o molto basse.
• Prezzo di vendita medio: Il prezzo a cui metà delle proprietà è stata venduta a un prezzo più alto e metà a un prezzo più basso. Spesso considerato un indicatore migliore del valore di mercato tipico rispetto alla media.
• Nuovi elenchi: Nuovi immobili messi in vendita durante il mese.
• Elenchi in sospeso: Proprietà per cui è stata accettata un'offerta, ma la vendita non è ancora stata chiusa. Indica l'attività corrente dell'acquirente.
• Rapporto vendita/prezzo di listino: Il prezzo di vendita finale diviso per l'ultimo prezzo di listino, espresso in percentuale. Indica i livelli di negoziazione (inferiore al 100% suggerisce negoziazione, superiore al 100% suggerisce guerre di offerte).
• Oggetti venduti: Immobili la cui transazione è stata conclusa con successo durante il mese.

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