Perché il prezzo medio di vendita delle case crea confusione in questo momento

National Association of Realtors (NAR) rilascerà il suo più recente Vendite di case esistenti (EHS) riferirà domani. Questa versione mensile fornisce informazioni sul volume delle vendite e sull'andamento dei prezzi per le case precedentemente possedute. Nella prossima versione, probabilmente dirà prezzi delle case sono giù. Questo può sembrare un po' confuso, soprattutto se hai seguito e letto i blog che dicono che i prezzi delle case hanno toccato il fondo e da allora rimbalzato.

Quindi, perché questo dovrebbe dire prezzi delle case stanno scendendo quando tanti altri rapporti sui prezzi dicono che stanno risalendo? Tutto dipende dalla metodologia di ciascuno. NAR riporta il prezzo medio di vendita delle case, mentre alcune altre fonti utilizzano prezzi di vendita ripetuti. Ecco come differiscono questi approcci.

Centro per gli studi immobiliari presso la Wichita State University spiega prezzi di vendita medi come questo:

"Il prezzo di vendita medio misura il prezzo "medio" delle case vendute, il che significa che metà delle case sono state vendute a un prezzo più alto e l'altra metà a un prezzo inferiore. . . Ad esempio, se di recente fossero state vendute più case a basso prezzo, il prezzo di vendita medio diminuirebbe (perché la casa “di mezzo” è ora una casa a prezzo più basso), anche se il valore di ogni singola casa sta aumentando”.

Investopedia aiuta a definire quale sia l'approccio alle vendite ripetute si intende:

"I metodi di vendita ripetuta calcolano le variazioni dei prezzi delle case in base alle vendite della stessa proprietà, evitando così il problema di cercare di tenere conto delle differenze di prezzo in case con caratteristiche diverse”.

La sfida con il prezzo medio di vendita delle case oggi

Come dicono le citazioni sopra, gli approcci possono raccontare storie diverse. Ecco perché i dati medi sui prezzi di vendita delle case (come EHS) potrebbero indicare che i prezzi sono in calo, anche se la stragrande maggioranza dei rapporti sulle vendite ripetute mostra che i prezzi sono in calo. apprezzando nuovamente.

Bill McBride, autore del Rischio Calcolato blog, somme la differenza aumenta così:

"I prezzi medi sono distorti dal mix e gli indici delle vendite ripetute come Case-Shiller e FHFA sono probabilmente migliori per misurare i prezzi”.

Per ribadire questo punto, ecco una semplice spiegazione del valore mediano (vedere l'immagine qui sotto). Diciamo che hai tre monete in tasca e decidi di allinearle in base al loro valore dal più basso al più alto. Se hai un nichelino e due centesimi, il valore medio (quello centrale) è di 10 centesimi. Se hai due nichelini e un centesimo, il valore medio è ora di cinque centesimi.

In entrambi i casi, un centesimo vale ancora cinque centesimi e un centesimo vale ancora 10 centesimi. Il valore di ciascuna moneta non è cambiato.

Ecco perché utilizzare il prezzo medio di vendita delle case come indicatore di ciò che sta accadendo con i valori delle case potrebbe creare confusione in questo momento. La maggior parte degli acquirenti considera i prezzi delle case come punto di partenza per determinare se corrispondono ai loro budget. Ma la maggior parte delle persone acquista case in base alla rata mensile del mutuo che possono permettersi, non solo al prezzo della casa. Quando tassi del mutuo sono più alti, potrebbe essere necessario acquistare una casa meno costosa per mantenere accessibili le spese mensili per l'abitazione.

Ecco perché in questo momento si vendono un numero maggiore di case “meno costose” e ciò sta causando un calo del prezzo medio di vendita delle case. Ma ciò non significa che ogni singola casa abbia perso valore.

Quando leggerete le storie sui media secondo cui i prezzi stanno scendendo più avanti questa settimana, ricordate le monete. Solo perché il prezzo medio di vendita delle case cambia, non significa che i prezzi delle case stiano diminuendo. Ciò significa che il mix di case vendute viene influenzato accessibilità e corrente tassi del mutuo.