Case a Bucerias Zona Dorada: inventario in aumento a marzo 2025, vendite in pausa. Cosa succederà?

Sintesi

Il mercato immobiliare di Zona Dorada ha mostrato segnali di raffreddamento della domanda ma di aumento dell'inventario mentre chiudevamo il primo trimestre del 2025. A marzo si è registrato un aumento significativo degli annunci attivi rispetto all'anno scorso, raggiungendo 12 case in vendita, un 71.4% di aumento su base annuaTuttavia, questa crescita dell'inventario è stata accolta con un rallentamento dell'attività immediata, in quanto non sono state segnalate nuove inserzioni, vendite in sospeso o vendite chiuse per il mese. Ciò segna un netto cambiamento rispetto a marzo 2024, che ha visto 4 nuove inserzioni e 2 vendite in sospeso, il che suggerisce una potenziale pausa nell'attività di acquirenti e venditori.

I dati annuali del 2025 dipingono un quadro leggermente diverso, con 2 case vendute rispetto a nessuna nello stesso periodo dell'anno scorso, sebbene a un volume inferiore rispetto all'attività in sospeso all'inizio del 2024. Il prezzo medio di listino rimane elevato, superando 1 milione di $, sebbene abbia registrato un leggero calo rispetto a marzo 2024. Tasso di assorbimento è aumentato in modo significativo su base annua, attestandosi ora a 18 mesi, il che indica un ritmo di vendita più lento rispetto alle scorte disponibili.

• Panoramica di mercato
• Indicatori chiave di mercato
• Analisi dei prezzi
• Attività di quotazione per fascia di prezzo
• Tendenze di mercato (visualizzate)
• Implicazioni di mercato
• Glossario terminologico

Panoramica di mercato

La comunità di Zona Dorada, nota per le sue case desiderabili, ha presentato un panorama di mercato misto a marzo 2025. La tendenza più sorprendente è il significativo accumulo di inventario. Elenchi attivi è salito a 12 a marzo, rispetto ai 7 di marzo 2024 (+ 71.4%). Questo aumento continua una tendenza osservata nel primo trimestre del 2025, con quotazioni attive da inizio anno leggermente superiori rispetto all'anno precedente (+ 8.3%).

Nonostante l'inventario più elevato, la velocità del mercato sembra aver rallentato notevolmente nel breve termine. Marzo 2025 ha registrato zero Nuove inserzioni, Elenchi in sospesoe al direttore della fotografia Oggetti venduti. Ciò contrasta nettamente con marzo 2024, che ha visto 4 nuovi annunci e 2 vendite in sospeso. Questa mancanza di attività ha contribuito a un elevato Tasso di assorbimento di 18 mesi per marzo, un 50% di aumento su base annua, il che significa che teoricamente ci vorrebbero 18 mesi per vendere l'inventario attuale al ritmo di vendita recente (che era pari a zero per marzo, da cui l'alto tasso basato sulle medie dei mesi precedenti).

Osservando i dati dell'anno in corso (YTD) per il 2025, vediamo un'attività di vendita che non era presente a marzo stesso. Finora quest'anno sono state vendute due case, rispetto a zero nel primo trimestre del 2024. Tuttavia, l'attività in sospeso è notevolmente in calo YTD (-80%), con una sola casa sotto contratto rispetto alle cinque dello stesso periodo dell'anno scorso. Anche i nuovi annunci sono in calo YTD (-40%). Ciò suggerisce che, sebbene alcune transazioni si stiano concludendo, il flusso di vendite future (quotazioni in sospeso) e di nuovi inventari che entrano nel mercato ha subito un rallentamento rispetto all'inizio del 2024.

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Indicatori chiave del mercato (marzo 2025)

• Annunci attivi: 12 (+ 71.4% rispetto a marzo 2024)
• Nuovi elenchi: 0 (-100.0% rispetto a marzo 2024)
• Elenchi in sospeso: 0 (-100.0% rispetto a marzo 2024)
• Oggetti venduti: 0 (Nessun cambiamento rispetto a marzo 2024)
• Prezzo medio di listino: $ 1,069,661 (-5.1% rispetto a marzo 2024)
• Prezzo di listino medio: $ 773,000 (+ 12.9% rispetto a marzo 2024)
• Prezzo medio di vendita: N/A per marzo (YTD 2025: $ 615,000)
• Prezzo di vendita medio: N/A per marzo (YTD 2025: $ 615,000)
• Tasso di assorbimento: 18.00 mesi (+ 50.0% rispetto a marzo 2024, indicando un mercato più lento)
• Media DOM (giorni sul mercato): N/A per marzo (YTD 2025: 371 giorni)

Nota: le variazioni percentuali confrontano marzo 2025 e marzo 2024, salvo diversa indicazione (YTD). N/D indica che non si sono verificate vendite a marzo 2025 per calcolare la metrica.

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Analisi dei prezzi

I prezzi nel mercato immobiliare della Zona Dorada presentano un quadro sfumato all'inizio del 2025. Prezzo di listino medio per le case attive a marzo 2025 era di $ 1,069,661. Sebbene ancora sostanziale, questo rappresenta un Riduzione di 5.1% rispetto al prezzo medio di listino di marzo 2024 ($ 1,126,714). Tuttavia, il Prezzo di listino mediano, spesso considerato un indicatore più stabile in quanto meno influenzato dai valori anomali, in realtà è aumentato di anno su anno a $ 773,000. Questa divergenza suggerisce che mentre il prezzo medio potrebbe essere leggermente inferiore, il prezzo medio delle case elencate è aumentato, indicando forse meno elenchi di fascia ultra-alta rispetto all'anno scorso o un rafforzamento nella fascia medio-alta dell'inventario attivo.

Poiché non ci sono state vendite a marzo 2025, esaminiamo le cifre dell'anno in corso per i prezzi di vendita. Le due case vendute nel Q1 2025 avevano entrambe una media e Prezzo di vendita medio di $ 615,000. Confrontando questo con i prezzi di listino YTD (media $ 1,026,994, mediana $ 679,000) si suggerisce che le case in vendita hanno un prezzo inferiore alla media generale del mercato e più vicino al prezzo di listino mediano. I dati dei mesi precedenti in cui si sono verificate le vendite (come febbraio 2025 e gennaio 2025) mostrano una variazione Rapporto prezzo di vendita su listino, che vanno dall'87.4% al 97.6%, indicando che gli acquirenti hanno negoziato sconti rispetto al prezzo di listino finale. La media DOM (giorni sul mercato) per le case vendute YTD 2025 è di 371 giorni, evidenziando un lungo ciclo di vendita per gli immobili che vengono negoziati.

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Attività di quotazione per fascia di prezzo

Analizzando l'attività di quotazione per fascia di prezzo, si evidenziano andamenti distinti nel mercato immobiliare della Zona Dorada per marzo 2025 e nell'anno in corso (YTD).

Annunci attivi (marzo 2025): I 12 annunci attivi mostrano una concentrazione nella fascia alta. Due proprietà sono elencate tra $ 1M-$ 1.5M, due tra $ 1.5M-$ 2M e una tra $ 2M-$ 3M. Ciò significa che quasi metà dell'inventario ha un prezzo superiore a $ 1 milione. Gli annunci rimanenti sono distribuiti su varie fasce di fascia media: uno ciascuno tra $ 300k-$ 350k, $ 400k-$ 450k, $ 450k-$ 500k, $ 550k-$ 600k, $ 600k-$ 650k, $ 650k-$ 700k e $ 850k-$ 900k. Il conteggio degli annunci attivi YTD (13 in totale) riflette una distribuzione simile, il che suggerisce che questa attenzione di fascia alta è stata costante all'inizio del 2025.

Annunci venduti (YTD 2025): Le due vendite registrate finora nel 2025 si sono verificate in fasce di prezzo inferiori rispetto alla maggior parte dell'inventario attivo. Una casa è stata venduta nella fascia di prezzo $ 450k-$ 500k e l'altra è stata venduta tra $ 750k-$ 800k. Questa disparità tra dove sono quotati la maggior parte degli annunci e dove si verificano le vendite potrebbe contribuire a un DOM medio più lungo e a un tasso di assorbimento maggiore.

Elenchi in sospeso (YTD 2025): Solo un annuncio è stato sospeso YTD, rientrando nella fascia di prezzo di $ 500k-$ 550k. Ciò si allinea più strettamente con la fascia di prezzo delle vendite effettive che con la concentrazione di annunci attivi, indicando ulteriormente che l'attività degli acquirenti è attualmente più forte nel segmento inferiore a $ 1M.

Nuovi annunci (YTD 2025): I tre nuovi annunci aggiunti nel 2025 sono entrati nel mercato in diversi segmenti: uno nella fascia di prezzo $ 650k-$ 700k, uno tra $ 850k-$ 900k e uno di lusso tra $ 2M-$ 3M. Questo afflusso eterogeneo non favorisce fortemente un singolo prezzo, ma si aggiunge all'inventario di fascia alta esistente.

Nel complesso, c'è una significativa disconnessione tra l'alta concentrazione di inventario attivo sopra $1M e le vendite/attività in sospeso che si verificano al di sotto di questa soglia. Ciò suggerisce potenziali sfide per i venditori nel segmento del lusso e opportunità per gli acquirenti nel mercato di fascia media.

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Tendenze di mercato (visualizzate)

La visualizzazione dei dati aiuta a illustrare le tendenze principali del mercato immobiliare della Zona Dorada nell'ultimo anno (aprile 2024 - marzo 2025).

Tendenza degli annunci attivi: Questo grafico mostra il numero di case attive in vendita ogni mese. Osserva la tendenza generale al rialzo nell'ultimo anno, che culmina nel picco di 12 inserzioni a marzo 2025, indicando un inventario in crescita.

Andamento medio del prezzo di listino: Questo grafico traccia il prezzo medio mensile di listino delle case. Nota le fluttuazioni, con prezzi che generalmente rimangono alti ma mostrano una certa volatilità, chiudendo leggermente in ribasso a marzo 2025 rispetto all'inizio del periodo ma in ribasso rispetto ai minimi di metà 2024.

Andamento del prezzo medio di vendita: Questo grafico illustra il prezzo medio a cui le case sono state effettivamente vendute ogni mese. Gli spazi vuoti indicano i mesi senza vendite. Il trend mostra variabilità, con le recenti vendite YTD (rappresentate dai punti di gennaio/febbraio) che si sono verificate a prezzi significativamente inferiori al prezzo medio di listino attivo.

Andamento del tasso di assorbimento: Questo grafico mostra il Tasso di assorbimento in mesi di inventario. Il recente forte aumento indica un rallentamento del mercato, il che significa che ci vorrebbe più tempo per vendere l'inventario attuale in base ai recenti ritmi di vendita.

Andamento dei giorni medi sul mercato (DOM): Questo grafico mostra il tempo medio trascorso dalle proprietà sul mercato prima di essere vendute. Gli spazi vuoti indicano mesi senza vendite. I numeri elevati e la variabilità suggeriscono che le proprietà spesso richiedono molto tempo per essere vendute in questo mercato, rafforzando il ritmo più lento indicato dal tasso di assorbimento.

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Implicazioni di mercato

Sulla base dei dati di marzo 2025 e delle tendenze recenti, ecco le potenziali implicazioni per i diversi partecipanti al mercato:

Per gli acquirenti: L'aumento delle scorte e l'aumento Tasso di assorbimento segnalano uno spostamento verso un mercato di acquirenti, in particolare per le proprietà con un prezzo superiore a $ 1 milione, dove l'inventario è concentrato ma le vendite sono più lente. Con zero vendite a marzo e una media elevata DOM, gli acquirenti potrebbero trovare più spazio per negoziare su prezzo e termini. La pazienza è fondamentale, poiché le proprietà desiderabili nelle fasce di prezzo più basse in cui le vendite *stanno* avvenendo (sotto gli 800 $ in base all'anno in corso) potrebbero ancora affrontare la concorrenza, sebbene le condizioni generali del mercato favoriscano gli acquirenti.

Preparatevi a un processo di ricerca e negoziazione potenzialmente lungo. Sebbene la selezione sia aumentata, la discrepanza tra i prezzi di listino (specialmente nella fascia alta) e i prezzi di vendita recenti suggerisce che alcuni venditori potrebbero aver bisogno di tempo per adeguare le aspettative. Concentratevi su proprietà con prezzi realistici basati su dati di vendita comparabili (le vendite YTD sono state di $ 450k-$ 800k).

Per i venditori: Il mercato attuale richiede prezzi strategici e pazienza. L'afflusso di inventario significa più concorrenza. Con zero vendite e zero nuovi contratti in sospeso a marzo, i venditori devono assicurarsi che la loro proprietà si distingua. Prezzi accurati allineati con le recenti vendite comparabili (non solo prezzi di listino ambiziosi) sono cruciali, soprattutto considerando l'elevato DOM medio e il crescente tasso di assorbimento. Le proprietà con prezzi superiori a $ 1M affrontano la concorrenza più significativa e la velocità di vendita dimostrata più lenta.

Considera di potenziare gli sforzi di marketing e di assicurarti che la tua proprietà venga presentata in modo impeccabile. Preparati a trattative e a tempi di attesa potenzialmente più lunghi. Rapporto prezzo di vendita/prezzo di listino sotto il 100% negli ultimi mesi suggeriscono che gli acquirenti si aspettano una certa flessibilità. Stabilire il prezzo giusto fin dall'inizio, in base alle realtà del mercato piuttosto che ai massimi passati, sarà fondamentale per attrarre offerte serie.

Per gli investitori: Le attuali dinamiche di mercato presentano potenziali opportunità ma anche rischi. Il rallentamento e la disconnessione tra i prezzi di quotazione di fascia alta e i prezzi di vendita di fascia media potrebbero creare aperture per l'acquisizione di proprietà a valori potenzialmente migliori, in particolare se i venditori diventano più motivati ​​a causa di tempi di mercato più lunghi. Concentrarsi su proprietà all'interno di fasce di prezzo che hanno dimostrato una recente attività di vendita ($ 450k - $ 800k) potrebbe essere una strategia più sicura per i redditi da locazione o per le tenute a breve termine.

Tuttavia, l'elevato tasso di assorbimento e il lungo DOM suggeriscono un apprezzamento più lento nel breve termine e potenziali sfide con la liquidità se si ha bisogno di vendere rapidamente. È essenziale una due diligence approfondita sulla domanda di affitto e sui potenziali rendimenti. Il segmento del lusso sembra particolarmente lento, ponendo rischi maggiori a meno che non si presenti un'opportunità di valore significativa o l'investitore non abbia una prospettiva a lungo termine.

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Glossario terminologico

• Tasso di assorbimento: Indica quanto tempo ci vorrebbe per vendere tutto l'inventario corrente al ritmo recente delle vendite, espresso in mesi. Un numero più alto suggerisce un mercato più lento (vantaggio dell'acquirente), mentre un numero più basso indica un mercato più veloce (vantaggio del venditore).
• Annunci attivi: Numero di immobili disponibili per la vendita alla fine del periodo segnalato.
• Prezzo medio di listino: Il valore totale di tutte le proprietà elencate diviso per il numero di proprietà elencate. Può essere influenzato da prezzi molto alti o molto bassi.
• Prezzo medio di vendita: Il valore totale di tutte le proprietà vendute diviso per il numero di proprietà vendute. Può essere influenzato da prezzi di vendita molto alti o molto bassi.
• DOM (giorni sul mercato): Numero medio di giorni che intercorrono tra la messa in vendita di un immobile e la sua messa in vendita (in attesa di vendita).
• Prezzo di listino medio: Il punto di prezzo in cui metà delle proprietà elencate hanno un prezzo più alto e metà un prezzo più basso. Meno sensibile ai valori estremi rispetto alla media.
• Prezzo di vendita medio: Il punto di prezzo in cui metà delle proprietà vendute ha raggiunto un prezzo più alto e metà un prezzo più basso. Meno sensibile ai valori estremi rispetto alla media.
• Nuovi elenchi: Numero di immobili messi in vendita durante il periodo specifico.
• Elenchi in sospeso: Proprietà per cui è stata accettata un'offerta ma la vendita non è ancora stata ufficialmente chiusa. Indica attività di vendita future a breve termine.
• Rapporto prezzo di vendita/prezzo di listino: Il prezzo di vendita finale diviso per l'*ultimo* prezzo richiesto prima della vendita, espresso in percentuale. I valori vicini al 100% suggeriscono che i prezzi sono vicini a quelli richiesti; oltre il 100% significa vendere al di sopra del prezzo richiesto.
• Rapporto tra prezzo di vendita e prezzo di listino originale: Il prezzo di vendita finale diviso per il prezzo di listino *iniziale* quando la proprietà è stata messa sul mercato per la prima volta. Tiene conto di eventuali riduzioni di prezzo durante il periodo di quotazione.
• Oggetti venduti: Numero di immobili le cui vendite sono state completate (chiuse) durante il periodo segnalato.

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